不動産再生チーム 事業計画書（詳細版）

株式会社プレイバッカーズ｜2026年7月4日｜v7（図解・写真つき詳細版） 本ドキュメントは常に上書き更新していく「生きた事業計画書」です（バージョンごとの別ファイルは作りません）。市場規模（TAM/SAM/SOM）を実態に即して取り直し、参入戦略を明確化しました。数値はたたき台であり、毎週の定例で実測に合わせて更新します。

エグゼクティブサマリー

アジェンダ

  1. 理念と目標
  2. 市場規模 ── TAM・SAM・SOM＋参入戦略
  3. なぜ事業用不動産か ── 社会課題と、当社がやる理由
  4. 実績 ── すでに実践してきたこと
  5. 商品と価格
  6. 主なお客様 ── 3人の顔
  7. 事業の全体像
  8. 買取再販の進め方 ── 自己資金がない中での選択肢【新規・要議論①】
  9. 出口診断（物件カルテ）の設計【新規・要議論②】
  10. 数字と実行計画
  11. 足りない力と補い方
  12. 守るべきルール
  13. 付録 ── 数字の詳細

1. 🌱 理念と目標

「眠れる地域資源を、再生する」という理念のもと、2027年3月までに売上3,000万円を目指します。

実現したい姿（定性）：「継ぐ人」と「始める人」をつなぎ、地方の事業用不動産が世代を超えて回り続ける循環をつくります。売買の成立で終わらず、開業して黒字になるまで伴走し、地域に最も頼りにされるパートナーになります。

売上目標（定量）:2026年7月〜2027年3月で3,000万円。内訳と月別の数字は「10. 数字と実行計画」および付録を参照してください。

2. 📊 市場規模 ── TAM・SAM・SOM

結論：当社が狙う「地方の宿泊・観光・遊休施設の再生・承継・活用」市場（SOM）は年間約3.5兆円と推計します。 これは日本の不動産市場全体（TAM＝約56.5兆円）のなかの事業用不動産（SAM＝約22.6兆円）の約15%にあたり、決して小さなニッチではありません。3層はすべて「年間の市場規模」で単位を揃えており、TAM：SAM：SOM＝概ね100：40：6と自然な入れ子になっています。

3層の内訳

層何を指すか市場規模（年間）主な出典
TAM日本の不動産市場ぜんぶ約56.5兆円財務省「年次別法人企業統計調査（令和5年度）」不動産業の売上高56兆4,539億円
SAMそのうち事業用（商業用）不動産約22.6兆円当社推計（TAM×約40%）。事業用比率＝収益不動産の用途別ストック（商業71.2＋物流39.8＋ホテル23.1＝約134兆円）÷総額352.1兆円≒38%（ニッセイ基礎研究所×価値総合研究所 2025）。裏付け＝事業用不動産の年間投資額 約4.66兆円（CBRE 2024）〜6.5兆円（JLL 2025・過去最高）
SOM地方の宿泊・観光・遊休施設の再生・承継・活用約3.5兆円当社推計（下記ボトムアップ）。SAMの約15%

※SAM・SOMは公表統計に単独の一本値が存在しないため「当社推計」です。TAM（売上高）とGDP（付加価値・約64.8兆円）は概念が異なるため足し込んでいません。数字の対外利用時は國分さん（顧問）にも目線を通すことを推奨します。

SOMの積み上げ内訳（当社推計）

地方の宿泊・観光・遊休施設を「再生して回す」まわりの関連市場を、4つのフローで積み上げました。個別数値は算出基準が異なり単純合算はできないため、重複を避けて保守的に置いています。

  1. 再生・活用の取引フロー：約0.5兆円 — 2024年の商業用不動産投資額は5兆4,875億円（JLL、前年比＋63%）で、うちホテルが初の1兆円超・全体の約19%。地方シフトも明確。ここから地方・小型・再生案件に絞った取引フローを約0.5兆円と置きました。
  2. 再生（リノベ／転用）：約1.5兆円 — 古民家・遊休施設の修繕・リフォーム潜在市場は約1.8兆円（DBJ 2015）、住宅リフォーム市場全体は7兆3,470億円（矢野経済研究所 2024）。空き家は全国900万戸（総務省 令和5年）。ここから宿泊・観光用途への再生・転用相当を約1.5兆円と置きました。
  3. 運営／管理・需要（食い込む先）：約1.3兆円 — 日本人の宿泊旅行消費20.3兆円＋インバウンド宿泊費約2.7兆円（観光庁 2024）で宿泊費だけで20兆円超が動きます。体験型・ワーケーション（2025年度3,622億円・CAGR約40%）も高成長。ここから地方の再生施設が運営・管理で取りに行けるフローを約1.3兆円と置きました。
  4. 事業承継：約0.2兆円 — 旅館・ホテル約5.5万軒に対し公表M&Aは年5件（船井総研 2024）＝大半が非公表・スモール案件に沈む構造。事業承継難（2025年までに70歳超の経営者約245万人・うち約半数が後継者未定／中小企業庁）が構造的ドライバー。承継型の遊休宿泊・観光施設の取扱高を約0.2兆円と置きました。

合算＝約3.5兆円（①0.5＋②1.5＋③1.3＋④0.2兆円）。

ここを狙う ── 千葉・内房をビーチヘッドに

約3.5兆円のSOM全体をいきなり取りに行くのではありません。まずは会社のショーケースであるフォレストパーティー峰山を持つ千葉・内房エリアに集中し、初年度は年数件の再生・承継案件で売上3,000万円を目標とします。ここで実績とネットワークを作り、内房→千葉全域→他地方へと同じモデルを横展開することで、SOMの取り分を段階的に広げていきます。

この市場に「なぜ当社が、勝てる形で入れるのか」は次章（3. なぜ事業用不動産か）で説明します。

3. 🏨 なぜ事業用不動産か ── 社会課題と、当社がやる理由

結論：地方の事業用不動産は「老朽化×後継者不足」で毎年200件以上が消えていく社会課題であり、構造的に誰も解決できていません。そこに、すでに現場で相談を受け、再生・運営のソフト支援と事業者ネットワークを持つ当社が入ります。社会に求められ、かつ事業としても合理的——この2つが重なるのが事業用不動産です。

3-1. 社会課題 ── 地方の事業用不動産で起きていること

地方の旅館・民宿・キャンプ場などの事業用不動産は、いま構造的な廃業局面にあります。

放置されれば、地域の雇用・観光資源・自治体の税収が失われ、建物は廃墟化して防災・景観の問題になります。そしてオーナーの手元には「壊して更地にする」以外の選択肢が残りません。解体費を負担できず、そのまま放置される施設も少なくありません。

3-2. なぜ解決が進まないのか ── 構造的な理由

この課題は「気づかれていない」のではなく、プレーヤーそれぞれに動けない理由があるため放置されています。

プレーヤー動けない理由
大手デベロッパー・ファンド500万〜8,000万円帯の案件は小さすぎて採算が合わない。都心・大型案件に集中する
地元の不動産業者回転率重視のビジネスモデルのため、権利関係が複雑で再生に手間のかかる物件は後回しになる（木更津周辺の業者ヒアリングでも同様の実感）
買いたい人物件はあっても「買った後どう運営するか」を教え、伴走してくれる存在がいない。事業計画が描けないため融資もつきにくい
売りたいオーナー60〜80代でWebをほぼ見ない。「継ぎたい人を探す」という選択肢があること自体を知らず、「廃業して更地」しか頭に浮かばない

つまり、売り手と買い手の間に「目利き・再生・運営・伴走」を丸ごと担う存在が欠けていることが、この市場の構造的なボトルネックです。

3-3. 一方で、当社にはすでに機会があります

このボトルネックを埋める手札を、当社は既に持っています。

3-4. 事業としても合理的です

実際の取引価格の裏付け：全国売ホテル・旅館ナビ(urihotel.jp・2026年7月3日閲覧)には、伊豆高原の欧風リゾートホテル5億円、いわき湯本温泉の旅館6,000万円(休業中)、別府温泉の旅館3億8,000万円、奥日光の旅館1億5,000万円、富良野の旅館1億5,000万円といった売り物件が実在します。PBの主戦場はこのうち500万〜8,000万円帯で、大手が採算面で拾わない小規模帯です。

全国売ホテル・旅館ナビ（urihotel.jp）の掲載例（2026年7月3日閲覧）

物件概要価格
伊豆高原の欧風リゾートホテル（静岡・盛業中）5億円
いわき湯本温泉の旅館（福島・休業中）★PBの主戦場に近い6,000万円
別府温泉の旅館（大分・営業中）3億8,000万円
奥日光・中禅寺湖近くの旅館（栃木・休業中）1億5,000万円
十勝岳・富良野の温泉付き旅館（北海道・休館中）1億5,000万円

4. 🏆 実績 ── すでに実践してきたこと

牧場の事業承継支援（清和ゆめの丘牧場様）
後継者不在の牧場を都内事業者へ承継。補助金申請・開業支援まで一貫対応＝今回の事業の原型。開業後は月額30万円の顧問契約で伴走
廃キャンプ場の再生（フォレストパーティー峰山・自社運営）
会員制キャンプ場として再生・運営。初年度5組・メディア掲載多数
空き家・空き地の相談窓口（千葉県君津市・受託事業）
所有者と移住者・開業希望者をつなぐ「循環窓口」を運営中（2025年度〜）
シェアハウス（自社運営）
10年放置の古民家を自分たちで改修。都内から3人が移住
地域ビジネスの学校（君津市受託「実感の循環学校」）
2023〜24年で累計25名の関係人口を創出

いずれも宅建業免許の取得前のため、仲介ではなく企画・マッチング・運営支援として実施したものです。目利き・承継・開業支援の実務経験が、そのまま今回の商品になります。

実績詳細｜清和ゆめの丘牧場の事業承継：後継者のいない牧場のオーナーご夫婦から「継いでくれる人はいないだろうか」と相談を受け、ちょうど乗馬体験ができるグランピング施設を探していた都内事業者と出会い、双方をつないだところ即決で事業承継が成立しました。補助金申請・開業準備・オペレーション構築・マーケティング支援を一貫して提供しました。このときの不動産の仲介・重要事項説明・契約締結は別の不動産会社に依頼しましたが、今回の事業ではこれも自社で一貫して担います。

5. 🏷 商品と価格（たたき台）

商品 内容 価格
利活用サポート 目利き調査・開業計画・伴走顧問・現地開業合宿・開業後の運営支援まで、利活用の検討をコンサルティングとして一貫支援 15万円〜（内容に応じ個別見積り）
売買仲介（免許後） 事業用・住宅の物件の売買をつなぐ（免許取得＝9月見込み） 価格×3%＋6万円＋税
事業承継サポート 会社・事業の譲り渡し／引き継ぎの相談・交渉・実行支援。宅建業の仲介とは別の業務＝免許前から動ける主力 譲渡額×8%（最低30万円）
買取再販（第2期〜） 自社で買い取り→再生→売却。資金が整い次第、1年目末の先行実施も検討 案件ごとの粗利

利活用サポートは免許前から動ける主力商品です。先に顧客をつくり、免許取得後に仲介・承継が乗る設計にしています。価格根拠：宅建業法の報酬規定／relay（譲渡額8.8%・最低38.5万円）／Batonz（買い手2%・最低25万円）ほか2026年7月2日調査。

6. 👥 主なお客様 ── 3人の顔

売り手1つと買い手2つ、あわせて3人の顔を思い浮かべて動きます。売り手の案件が、買い手の商品在庫になる循環をつくります。（写真はイメージ＝AI生成）

売り手 ── 譲りたいオーナー（仕入れ・循環の起点）


内房の民宿・旅館オーナー（70代）
人物像内房・房総で民宿や旅館を30〜40年営んできた60〜80代。子どもは都心で就職し、継ぐ予定はない。建物の老朽化が進み「自分の代で畳むしかない」と半ば諦めている
困りごと解体費を出して更地にするか、放置するかしか選択肢が浮かんでいない。「継ぎたい人を探す」方法があること自体を知らない。相続や税金の心配も重なる
行動の特徴Webはほぼ見ない。判断は地元の信用・顔の見える関係がすべて。自治体・金融機関・近所の紹介が入口になる
PBが届ける価値「壊す前に、継ぎたい人がいるか探しませんか」。承継先の探索から契約・引き継ぎ・税務相談の橋渡しまで一貫対応
接点チャネル自治体窓口（循環窓口）／チラシ・聞き会／地元金融機関・士業からの紹介／ダイレクトメール

買い手① ── 定年後に宿を継ぎたい夫婦（単価が最大の主客）


首都圏在住の夫婦（50〜62歳）
人物像首都圏で共働きを勤め上げ、退職金を含む自己資金2,000〜4,000万円。「二人で小さな宿をやる」が長年の夢。房総・内房は週末に通える距離感も魅力
困りごと物件情報はWebで探せるが、「本当に経営が回るのか」「建物の状態は大丈夫か」を判断できず、最後の一歩が踏み出せない。融資・許認可・改修の段取りも分からない
行動の特徴情報収集は熱心（ポータル・YouTube・移住セミナー）。意思決定は慎重で、信頼できる伴走者がいるかどうかが決め手になる
PBが届ける価値目利き調査で「買っていい物件か」を判定し、開業計画・補助金・運営伴走までワンストップ。峰山の実例を見せられるのが最大の説得材料
接点チャネル循環通信の記事／「開業したい人」ページ／移住・開業セミナー／目利き調査（有償）からの引き上げ

買い手② ── 海沿いで開業したい移住者（事例の発信力が最大）


移住・二拠点の若手（28〜40歳）
人物像都内勤務からの移住・二拠点組。自己資金300〜1,000万円＋公庫融資で、カフェ・ゲストハウス・小規模キャンプ場などを開業したい。スピード感と行動力がある
困りごと予算内で買える「事業に使える物件」が市場に出てこない。改修・許認可・集客を独力で組み立てるのは不安。地域に知り合いがいない
行動の特徴SNS・Web中心で情報収集。自らも発信するため、成功すれば事例記事が次の売り手・買い手を連れてくる＝循環の起点になる
PBが届ける価値市場に出る前の掘り起こし物件の紹介＋小さく始める開業設計（公庫融資・補助金）＋地域ネットワークへの接続
接点チャネル循環通信・SNS／相談ページ／シェアハウス・循環学校の卒業生ネットワーク

7. 🔄 事業の全体像

6つのルートで案件を集め、カルテで出口を見立て、フロー収益とストック収益の両方につなげます。

案件の入口（6つのルート）

  1. 地元の不動産業者 ── 扱いかねる物件を受ける（榎本・嶋岡）
  2. 地元金融機関・士業の事務所 ── 承継の相談へ＝本線（吉川）
  3. ダイレクトメール ── 承継オーナー版を追加（榎本・嶋岡）
  4. 相談ページ ── サイト開設・反響営業（宮川）
  5. 物件情報の抽出精査 ── 月50〜150件（榎本）
  6. 既存案件の掘り起こし ── 進め方を検討中（根田）

カルテに登録し、出口を見立てます（仕組み化中＝設計の詳細は「9. 出口診断（物件カルテ）の設計」参照）。

フロー収益（成約のたびに入る）

ストック収益（毎月・毎年積み上がる）

買い手は循環通信＋「開業したい人」ページで集めます。成功事例の記事が次の売り手・買い手を連れてくる循環をつくります。

8. 💴 買取再販の進め方 ── 自己資金がない中での選択肢【要議論①】

この章の結論

自己資金が乏しい現在のPBが買取再販を進めるには、①自社買取（資金が貯まるまで限定的）、②借り上げ方式の三為（嶋岡発案・推奨候補）、③古典的三為（限定運用） の3方式を段階的に使い分けるのが現実的です。ただし、②の借り上げ方式は法務・実務の未確認論点が残っているため、行政書士・弁護士・國分顧問への確認を通過させてから採用を決めます。また、どの方式を採る場合も、既存の事業計画書「守るべきルール」で定めた3条件──（1）オーナーの理解を得る、（2）取引の正当性を保つ、（3）スキームを事前に開示する──を必ず踏襲します。

1. 買取再販の3つの実行方式の比較

まず前提の整理です。「三為（さんため）契約」とは、売主A・当社B・買主Cの三者が関わる取引で、AB間の売買契約を「第三者のためにする契約」（民法537条〜538条）として結び、所有権をAからCへ直接移転させる方式です。当社Bは物件を自分の名義にしないまま転売益を得るため、物件代金の全額を用意する必要がなく、手付金程度の資金で回せるのが特徴です（出典：いえーる住宅研究所、TOCHU「三為業者の見分け方」）。

この三為を土台に、当社では次の3方式を比較します。

比較項目 ① 自社買取 ② 借り上げ方式の三為（マスターリース型） ③ 古典的三為
仕組みの概要 PBが物件を買い取り、名義を取得してから再販する PBが物件を借り上げて（賃貸借契約）運用・改善し、収益物件として仕上げたうえで、売主から買主へ三為で直接移転させる AB間・BC間の契約を同時に決済し、所有権を売主から買主へ直接移転。PBは間に入って転売益を得る
資金負担 物件代金の全額＋登録免許税・不動産取得税が必要。現在のPBには最も重い 借り上げ賃料（月額）＋改修費が先行負担。物件代金は不要 手付金程度。物件代金は最終買主→PB→売主と同時決済で流れる（出典：TOCHU）
在庫リスク あり（売れ残れば全額が寝る） 物件在庫はないが、買主が付くまで借り上げ賃料の支払いが続く（空室・長期化リスク） 原則なし。ただし最終買主が確定しないと契約が流れるリスクあり（出典：不動産の味方）
買主への見え方 売主＝PB。もっとも分かりやすく、信頼を得やすい PBが実際に運用実績を作ってから売るため、収益の根拠を実数で示せる。ただしサブリース（借り上げ）付き物件は買主から敬遠され、売却価格が下がる傾向がある点に注意（解約の有無で価格が2割変わるとの指摘。出典：三井住友トラスト不動産、TOCHU） 「中抜き」と受け取られやすい。売主に転売価格が、買主に仕入値が見えないことが批判の典型（出典：不動産の味方、ieuri）
PBとの相性 ◎ 理想形だが、資金面で当面は小型案件に限定 ○ 廃旅館・廃キャンプ場の「再生」という当社の本業と重なる。運用ノウハウが価値になる。ただし法務確認が未了 △ 資金効率は最良だが、価格の不透明性という構造的な批判があり、当社の「地域に頼りにされる」方針とは緊張関係。限定運用にとどめる

所見：③古典的三為は「手元資金がなくても回せる」点で魅力的ですが、業界で批判されるのは「儲け方」そのものではなく「隠すこと」です。当社が3条件（オーナー理解・正当性・事前開示）を守って運用する限り、③も選択肢から外す必要はありません。一方、②借り上げ方式は「先に自分で運用して価値を証明してから売る」という点で、単なる転売と一線を画せる可能性があります。

2. 借り上げ方式の三為は選択肢として成立するか ── 法務・実務の論点整理

2-1. 三為そのものの法的位置づけ（前提知識）

2-2. どの方式でも守るべき実務要件

リサーチ結果から、三為を使う場合の実務上の要件は次の4点に整理できます（出典：RETIO 2007年11月号 No.68、ポプラ法律事務所、不動産の味方）。

  1. 第1契約（売主・PB間）に特約を入れる：「PBは自らを所有権の移転先に指定できる」旨の条項が必要です。2つの売買契約を結んだだけでは直接移転登記はできません。
  2. 第2契約（PB・買主間）は通常の売買契約とする：「無名契約」や「買主の地位の譲渡」の形にすると、重要事項説明や契約不適合責任などの宅建業法の保護が買主に及ばなくなります。国土交通省の不動産業課長通知（平成19年7月10日）も注意喚起しており、買主が消費者の場合は避けるべきとの見解が示されています（出典：RETIO 2007年11月号 No.68）。当社は必ず売買契約とし、重説・契約不適合責任を通常どおり負います。
  3. 売主・買主の双方にスキームを説明する：非開示が最大のトラブル要因です。これは当社の3条件（事前開示）そのものです。
  4. 同時決済の段取りを司法書士と事前に組む：二重譲渡リスクへの保全（所有権移転請求権の仮登記）も含め、司法書士への事前相談が実務の要です。

2-3. 借り上げ方式に固有の論点（＝専門家確認が必要な部分）

借り上げ方式（PBが売主から物件を借り上げ、運用実績を付けてから三為で転売する形）は、上記の一般的な三為に「賃貸借」が重なるため、追加の論点が生まれます。以下は現時点の論点整理であり、採否の判断は行政書士・弁護士・國分顧問の確認を前提とします。

2-4. 現時点の暫定評価

借り上げ方式の三為は、①違法性が明確に指摘されるスキームではない（三為・賃貸借とも既存の合法な契約類型の組み合わせ）、②当社の「再生してから売る」という強みと合致する、という点で検討に値する選択肢です。ただし、賃貸借と売買が交錯する部分の契約設計は定型がなく、上記の論点1〜4を潰さないまま走るのは危険です。採用の可否・契約書のひな型は、行政書士・弁護士への相談と國分顧問への確認を経てから確定します。

3. チームへの問いかけ ── 次回の議論論点

次回の打ち合わせで、以下を議論します。榎本さん・根田さん・嶋岡さんの実務経験からの意見をお願いします。

メインの問い：自己資金のない買取再販において、一般的な三為だけでなく、借り上げ方式の三為は選択肢になり得るか。

これを判断するための小さな問いに分解します。

  1. 出口の現実性（根田さん・榎本さんへ）：サブリース付き（または運用実績付き）の物件を買う投資家は、当社の商圏（千葉・内房エリアの事業用物件）に実際にいるか。実績付きで「高く売れる」のか、それとも借り上げ付きは「安くしか売れない」のか。
  2. 期間とコストの見立て：借り上げから売却まで何か月を標準とするか。撤退基準（例：12か月で買主が付かなければ借り上げ解約）をどこに置くか。
  3. 契約設計の確認先（嶋岡さんへ）：借り上げ契約・第1契約の特約・第2契約（通常の売買契約＋重説）の3点セットについて、どの専門家に・どの順番で確認を取るか。國分顧問への相談事項の整理もお願いします。
  4. 3条件の運用ルール化：オーナー理解・正当性・事前開示の3条件を、案件ごとのチェックリスト（誰に・いつ・何を開示したかの記録）としてどう形にするか。
  5. 古典的三為の限定運用の線引き：③を使ってよい案件の条件（例：買主が宅建業者・投資法人の場合に限る、消費者向けには使わない）をどう定めるか。2-2で触れたとおり、買主が消費者の場合の無名契約・地位譲渡方式は避けるべきとの見解が示されています（出典：RETIO 2007年11月号 No.68）。

進め方の提案：まず小型案件1件を①自社買取または③（買主が業者の場合に限定）で回して実績を作りつつ、並行して②借り上げ方式の法務確認を進める、という二段構えを提案します。②の確認が取れた時点で、廃旅館・廃キャンプ場など当社の本業に近い案件から試行します。

出典一覧（本章で引用したもの）

※本章の法務・税務に関する記述はリサーチ結果の整理であり、最終判断は行政書士・弁護士および國分顧問（会計・税務）への確認を前提とします。

9. 📋 出口診断（物件カルテ）の設計 ── インプットとアウトプット【要議論②】

1. カルテの目的 ── なぜ「仕組み」にするのか

結論から言うと、物件カルテの目的は「出口の見立てを、根田さん・榎本さんの頭の中から、チームの共有資産に移すこと」です。

6ルートから集まる案件は、種類も状態もバラバラです。空き家もあれば、廃旅館のような事業用物件もあります。このとき、目利き経験10年の根田さんが見れば数分で「これは買取」「これは仲介止まり」と判断できても、その判断根拠が言語化されていなければ、次の2つの問題が起きます。

そこで、案件が来たら必ず同じ様式（カルテ）に情報を登録し、同じ手順で出口（①自社買取→運営 ②借り上げ方式の三為 ③売買仲介 ④専門家送客）を判定する仕組みをつくります。

この考え方には先行モデルがあります。徳島県の「とくしま地方創生空き家判定士」制度では、建築士が空き家を外観調査し、「利活用可能」か「老朽危険（除却型）」かをまず判定したうえで、利活用型には周辺情報と建物状態を載せた**「空き家カルテ」**を作成しています（出典：とくしま空き家スタイル「空き家判定士の登録制度」 https://www.tokushima-akiya.jp/hanteishi/ ）。福井県でも、空き家バンク登録時に住宅診断士による第三者診断を推奨し、診断料を県・市町が補助する仕組みがあります（出典：福井県HP「空き家診断を活用しましょう」 https://www.pref.fukui.lg.jp/doc/kenchikujyuutakuka/akiyashindan.html ）。つまり「物件を定型カルテで診断し、活用可否を振り分ける」やり方は、行政でもすでに実績のある型です。PBはこれを民間の出口4パターンに合わせて拡張します。

なお、カルテはあくまで一次診断（スクリーニング）の道具です。買取など金額の大きい判断は、カルテの結果を出発点に、必ず現地確認と個別の精査を重ねます。特にホテル・旅館のような「運営込み」の物件は、書面だけでは判断できず現地実査が必須とされています（出典：みつきコンサルティング「不動産DDとは」 https://mitsukijapan.com/ma/column/realestate-due-diligence-in-ma/ ）。

2. インプットデータの一覧 ── 何を、誰が、いつ集めるか

集める情報は6カテゴリに整理します。設計の下敷きは、①AI査定サービスが標準で使う定量項目（出典：イエウール「不動産査定AIシミュレーション」 https://ieul.jp/column/articles/54974/ ／ renue「AI査定とは？仕組み・精度解説 2026年版」 https://renue.co.jp/posts/ai-property-appraisal-mechanism-accuracy-guide-2026 ）、②不動産デューデリジェンス（買主側の事前調査）の標準3分類＝物理的・法的・経済的調査（出典：東急リバブル「不動産デューデリジェンスとは」 https://www.livable.co.jp/solution/brand/contents/220629-1.html ）の2つです。

カテゴリ 主な項目 誰が いつ
A. 物件属性 所在地／種別（戸建・マンション・土地・事業用）／土地面積・延床面積／築年数／構造／間取り・部屋数／居住・稼働状態 一次受付者（受付ルート担当）＋嶋岡 案件受付時（初回ヒアリングで必ず埋める）
B. 権利関係 登記名義（単独か共有か）／抵当権・差押えの有無／借地・底地／賃貸借契約の有無と内容／境界確定の状況 嶋岡（登記簿取得・書面確認） 受付後3営業日以内
C. 売主の状況 売却理由（相続・移住・事業撤退等）／希望価格・希望時期／残置物の有無／相続・税務の論点の有無／意思決定者は誰か 榎本（売主ヒアリング） 初回面談時
D. 市場データ 地価公示・路線価／近隣の成約事例・売出事例／賃料相場・空室率／人口動態・観光動向（事業用の場合） 吉川＋AI（デスクリサーチ）、根田が妥当性を確認 受付後1週間以内
E. 運営適性 駅・IC・観光地からの距離／周辺施設（学校・病院・商業）／宿泊・キャンプ・店舗など用途転換の余地／インフラ（上下水・電気）／修繕必要箇所の概算 根田・榎本（現地調査）、写真をカルテに添付 現地調査時（買取・借り上げ候補は必須）
F. 法規制 用途地域／建蔽率・容積率／接道条件（再建築可否）／市街化調整区域か否か／旅館業・民泊など営業許可の要否／ハザードマップ（災害リスク） 嶋岡（役所調査・図面確認）、判断に迷う場合は宅建士・専門家へ 受付後2週間以内（出口候補が絞れた時点）

3点補足します。

3. アウトプットの一覧 ── カルテが出す5つの答え

カルテのアウトプットは次の5点に固定します。「診断したら必ず次アクションまで出る」ことがポイントです。

アウトプット 内容 形式
① 出口パターン判定 ①自社買取→運営 ②借り上げ方式の三為 ③売買仲介 ④専門家送客（相続・税務等をグロースリンク等へ）のどれか。複数可の場合は優先順位付き 第1候補＋第2候補（根拠のコメント必須）
② 想定収支 買取なら「想定仕入値・改修費概算・運営収支または再販値」、三為なら「借り上げ料と転貸収支」、仲介なら「想定成約価格と手数料」 概算レンジ（楽観・標準・悲観の3点）
③ 想定期間 仕入れ〜出口実現までの期間目安（仲介なら成約まで、買取なら運営開始または再販まで） 月数レンジ
④ リスクフラグ 再建築不可／境界未確定／抵当権・差押え／土壌・アスベスト懸念／災害リスク／許認可ハードル／共有名義で意思決定が困難、など該当項目を列挙 チェックリスト形式（該当＝赤フラグ）
⑤ 次アクション 「誰が・いつまでに・何をするか」を1行で。例：「根田：今週中に現地確認」「嶋岡：登記簿取得」「見送り：理由を記録して終了」 担当・期限付きタスク

リスクフラグ（④）の項目立ては、不動産DDの物理的調査（土壌汚染・劣化度・アスベスト・災害リスク・修繕コスト）と法的調査（所有権・境界・建築基準法適合）の標準項目を下敷きにしています（出典：東急リバブル、前掲）。また、買取・借り上げ候補として深掘りする物件については、エンジニアリングレポート（ER）の主要3項目＝遵法性調査・短期/長期の修繕更新費用・再調達価格が業界標準の評価軸なので（出典：BELCA「不動産投資・取引におけるER作成に係るガイドライン」 https://www.belca.or.jp/er_about/ ）、②想定収支の改修費概算はこの考え方に沿って精度を上げていきます。

「見送り」も必ず記録します。見送った理由が蓄積されれば、それ自体が次の目利きの教材になるためです。

4. 診断ロジックのたたき台 ── どの条件でどの出口に振るか

徳島モデルは「まず建物の不良度で利活用可否を一次判定し、利活用型だけ需要調査に進む」2段階構造です（出典：とくしま空き家スタイル、前掲）。また築古物件の出口判定は「建物状態×賃貸需要×土地値×収支」で分岐させるのが実務の標準とされています（出典：セゾンファンデックス「築古アパートの出口戦略」 https://www.fundex.co.jp/contents/post/251 ）。これらを踏まえ、PB版は次の4ステップで振り分けます。

Step 0：入口仕分け

Step 1：物理判定（この建物は使えるか）

Step 2：市場判定（この立地に需要はあるか）

Step 3：投下資金と確度で3出口を分ける

このロジックはあくまでたたき台です。実際の分岐しきい値（修繕費いくらまでなら買取か、利回り何%以上なら運営か、など）は、根田さんの目利き基準を聞き取りながら数字に落とすのが次の作業です。しきい値が言葉になった瞬間から、カルテは「誰が使っても同じ答えに近づく道具」になります。

5. チームへの問いかけ ── 次回すり合わせたい論点

この章の設計はまだ骨組みです。次回の打ち合わせで、特に「②出口診断にどのようなインプット／アウトプットデータが必要か」について、以下の論点を議論させてください。

  1. 根田さんへ（目利き基準の言語化）：現地で最初に見るポイントは何ですか。「これがあったら即見送り」という一発アウト条件と、「これがあれば多少難があっても買える」という加点条件を、それぞれ挙げてください。カルテのリスクフラグと分岐しきい値に直結します。
  2. 榎本さんへ（売主ヒアリングの必須項目）：初回面談で必ず聞くべき質問は何ですか。特に「売主の状況」カテゴリ（売却理由・希望時期・意思決定者）に、実戦で効く項目の抜け漏れがないか確認をお願いします。
  3. 嶋岡さんへ（書面調査の実務負荷）：権利関係・法規制カテゴリの調査項目を「受付後3営業日／2週間」で回すのは現実的ですか。役所調査の所要時間を踏まえて、期限と項目の優先順位を一緒に決めたいです。
  4. 全員へ（アウトプットの粒度）：想定収支は「楽観・標準・悲観の3点レンジ」としましたが、一次診断の段階でどこまでの精度を出すべきでしょうか。粗すぎれば判断材料にならず、細かすぎれば診断が回らなくなります。「この粒度なら売主にも見せられる」ラインを決めたいです。
  5. 全員へ（事業用物件の扱い）：廃旅館・廃キャンプ場のような「事業ごと」の案件では、住宅系カルテに何を足すべきでしょうか。運営収支・許認可・設備（浄化槽・受水槽等）など、住宅と別シートにするか同一カルテの追加欄にするかも含めて意見をください。

カルテの様式（Excel）は、この議論の結果を反映して次回までにたたき台を用意します。まずは直近の実案件1〜2件を試しにカルテへ載せて、「埋められない欄」「足りない欄」を洗い出すところから始めましょう。

10. 📈 数字と実行計画

10-1. 進捗を測る指標

進捗は大きく3つのファネルで見ます（2026年7月〜2027年3月）。

指標 目標 転換率
① アプローチ数 2,222件 ──
② 商談化数 99件 商談化率 約4.5%
③ 成約数 17件 成約率 約17%

指標が計画未達でも商談化数が積み上がっていれば投資は継続し、両方止まった時だけ見直します。

10-2. 担当者別の役割と毎月の動き

担当 役割と毎月の動き アプローチ→商談→成約
榎本 地元の不動産業者まわり（訪問 月15〜20件・商談 月5〜7件）＋物件情報の抽出精査（通期910件）。訪問時に「扱いかねている民宿・旅館・キャンプ場はないか」を必ず聞く 149 → 46 → 7件
嶋岡 ダイレクトメール（月200〜300通）と相談ページの対応。承継版の案内郵送を8月にテスト。免許前の線引き整理（國分顧問と）／国の事業承継支援機関へ登録申請 約2,000 → 30 → 4件
吉川 金融機関・経営者まわり（月5〜6件）で「事業承継したい取引先はないか」を必ず聞く＝承継案件の本線。商談中の承継案件を常時3件キープ 48 → 12 → 3件
根田 既存案件の掘り起こし＋目利き現地調査（15〜20万円/件）を商品として販売（月1〜2件・通期13件）。調査レポートの雛形を7月に整備＝商品品質の核 25 → 11 → 3件
宮川 循環通信の記事（月3〜4本・キャンプ場開業/民宿承継のキーワード）＋買い手向けページに「開業したい人」コーナーを追加 閲覧14,000 → 問合せ56 → 各担当へ接続

10-3. スケジュール

時期 主な動き
2026年7月 計画の確定／国の事業承継支援機関へ登録申請／Batonz等で千葉案件の観測開始／調査レポート雛形
2026年8月 目利き現地調査の受注開始／売り案件の収集（内房・聞き会）
2026年9月 宅建業免許の取得（見込み）／売買仲介を解禁・表記切替
2026年内 事業承継の成約1号を狙う／伴走顧問3件稼働／君津市へ連携提案
2027年〜 第2期＝成功事例の記事化／買取再販1号／千葉でフル稼働。2028年〜第3期＝全国へ

11. 🤝 足りない力と補い方

足りない力は大きく2つです。

① 事業承継・M&Aの実務：業務委託先のBeyondge株式会社（beyondge.com）と協業して実務を担います。契約・スキーム組成のケーパビリティは同社が保有しており、提携で対応できます。

② 買取再販の資金：売買仲介で運転資金・買取原資を蓄積しながら、資金が整い次第1年目末に先行1件を試し、2027年度以降にフォレストパーティー峰山のような自社買取→バリューアップの案件を本格的に増やしていきます（資金がない間の実行方式の選択肢は「8. 買取再販の進め方」参照）。

12. ⚖️ 守るべきルール

地域の事業は信頼が第一です。1件の不透明な取引が評判として広がります。正々堂々とやります。

ルール 内容
免許取得までは仲介をしない 情報提供・ソフト支援（調査・計画・顧問）に徹する。報酬は取引の成立への対価にしない。線引きを文書化して國分顧問に確認してから営業開始
誇張しない 「必ず儲かる」等は書かない。数字は必ず出典付き・想定と実績を混ぜない
三為契約（第三者のためにする契約）のルール こそこそやる三為は絶対にやらない。扱うのは3条件を満たす時だけ＝①オーナー自身が仕組みを理解し合意している ②理由に正当性がある ③契約前に「三為です」と開示する。優先はオーナーから借り上げて再生後に売却する方式（嶋岡発案）。従来型の転売は行政書士・弁護士の確認を経て個別判断

三為の方針＝2026年7月1日 社内定例で決定（榎本・嶋岡・白河 各面談）。法的な最終確認は行政書士・顧問弁護士・國分顧問を前提とします。

13. 📎 付録 ── 数字の詳細

13-1. 3年間の見通しと利益

年度 売上 備考
1年目（2026年7月〜2027年3月） 3,014万円 利益（概算）2,186万円＝売上3,014−費用828（月92万円×9ヶ月）。単月黒字化は9月
2年目（2027年度） 4,012万円 事業用の件数が伸びる
3年目（2028年度） 7,562万円 全国展開開始

変動費・税金は未計上のため、資金繰りの確定は國分さん（顧問）への確認を推奨します。

13-2. 月別売上計画 ── 目標3,000万円

8月に商品を売り始め、9月に単月黒字化します。免許取得後の仲介・承継が下期に積み上がります。通期3,014万円の内訳（万円）：ソフト支援641＋事業用ハード960＋既存路線880＋買取再販500＋会員（循環だより）33。売買仲介は11月以降、免許取得後の成約分を毎月計上（4件×120万円）。買取再販は自己資金がないため借り上げ方式か三為（双方合意）での先行1件を想定し、3月に保守的に計上します（未達でも通期約2,500万円で黒字維持）。

13-3. 担当者別の数字の組み立て

榎本純也：業者訪問149件 →（商談化 約31%）→ 商談46件 →（成約率 約15%）→ 成約7件。うち事業用の仲介2件。物件情報の精査 通期910件が別ルートの母数。

毎月の活動目標 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 通期
業者訪問 10 15 15 15 18 18 18 20 20 149
商談 1 3 5 5 6 6 6 7 7 46
物件情報の精査 0 50 100 100 120 120 120 150 150 910

嶋岡静香：郵送1,950通＋問合せ50件＝約2,000件 →（商談化 約1.5%）→ 商談30件 →（成約率 約13%）→ 成約4件。うち事業用の仲介1件。後継者不足の民宿・旅館宛の承継版案内を8月にテスト。免許前の線引き整理・国の事業承継支援機関への登録申請も担当。

毎月の活動目標 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 通期
郵送通数 0 200 200 200 250 250 250 300 300 1,950
相談ページ問合せ 0 0 3 5 6 8 8 10 10 50
商談 0 2 3 3 4 4 4 5 5 30

吉川隼大：金融機関・経営者訪問48件 →（商談化 約25%）→ 商談12件（承継案件を常時3件キープ）→（成約率 約25%）→ 成約3件。内訳＝事業承継2件＋事業用の仲介1件。全体統括・資金・対外交渉も担う。

毎月の活動目標 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 通期
訪問 3 5 5 5 6 6 6 6 6 48
商談 0 1 1 1 1 2 2 2 2 12

根田雅之：既存案件の掘り起こし25件 →（商談化 約44%）→ 商談11件 →（成約率 約27%）→ 成約3件。もう一本の柱＝目利き現地調査の受注13件（月1〜2件・15〜20万円/件）＝免許前から売れる先行商品。

毎月の活動目標 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 通期
掘り起こし 5 5 3 2 2 2 2 2 2 25
商談 1 2 2 1 1 1 1 1 1 11
調査受注 0 1 1 1 2 2 2 2 2 13

宮川桃乃：記事32本で閲覧14,000 →（問合せ率 約0.4%）→ 買い手の問い合わせ56件 → 商談化して各担当へ接続（成約は各担当に計上）。

毎月の活動目標 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 通期
閲覧数 0 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 14,000
問い合わせ 0 0 2 4 6 8 10 12 14 56
記事本数 2 3 3 4 4 4 4 4 4 32

数字の正本＝PB不動産再生_事業計画書_v3.xlsx。活動量・転換率はすべてたたき台であり、毎週の定例で実測に合わせて更新します。 © PLAYBACKERS Inc.